Điều kiện mua nhà ở xã hội 2026: đối tượng, nhà ở, thu nhập

Đăng: 23:30 31/10/2026 · Cập nhật: 15:00 01/11/2026

Mức thu nhập trong bài theo văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD của Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã gồm các sửa đổi tại Nghị định 261/2025, 54/2026 và 136/2026. Một số bài trên mạng vẫn ghi mức cũ 20, 30 và 40 triệu đồng. Điều kiện mua gồm ba phần: thuộc đúng nhóm đối tượng, đạt điều kiện về nhà ở, đạt điều kiện về thu nhập.

Ai được mua nhà ở xã hội?

Các nhóm đối tượng

Bảng tra chi tiết từng nhóm ở bài Ai được mua nhà ở xã hội. Tóm tắt:

Điều 76 Luật Nhà ở 2023 liệt kê các nhóm được hưởng chính sách, trong đó có:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở.
• Hộ nghèo, cận nghèo.
• Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
• Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
• Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và các đối tượng thuộc lực lượng vũ trang đang tại ngũ.
• Cán bộ, công chức, viên chức.
• Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ; hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Nhóm mua và nhóm thuê

Học sinh, sinh viên và doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuộc nhóm thuê, nên không đi theo đường mua. Quý khách đang tìm hiểu để mua thường thuộc người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, hoặc cán bộ, công chức, viên chức.

Thu nhập tối đa là bao nhiêu?

Bảng trần thu nhập

Căn cứ: Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (bản hợp nhất). Mức này áp dụng cho nhóm người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân và cán bộ, công chức, viên chức. Thu nhập tính trong 12 tháng liền kề. Hộ nghèo, cận nghèo xét theo chuẩn nghèo; lực lượng vũ trang có cách tính riêng. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh. TP.HCM có hệ số riêng, xem trần thu nhập tại TP.HCM.

Cách tính 12 tháng liền kề

Thu nhập bình quân tháng bằng tổng thu nhập thực nhận của 12 tháng liền kề chia cho 12. Quý khách không lấy tháng cao nhất để tính. Ví dụ chị Mai độc thân, thu nhập 12 tháng gồm sáu tháng 22 triệu đồng và sáu tháng 28 triệu đồng. Tổng là 6 nhân 22 cộng 6 nhân 28, bằng 300 triệu đồng, chia 12 được 25 triệu đồng/tháng. Con số này đúng bằng mức trần của người độc thân, tức không vượt trần. Nếu sáu tháng sau là 29 triệu đồng thì tổng 306 triệu đồng, bình quân 25,5 triệu đồng/tháng, vượt trần.

Bảng chỉ minh họa phép tính, không phải kết luận về hồ sơ cụ thể.

Điều kiện về nhà ở là gì?

Theo Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (bản hợp nhất), một trong hai trường hợp sau được xem là đạt:

• Chưa có nhà: người đứng đơn và vợ hoặc chồng (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận về nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án.
• Có nhà nhưng diện tích bình quân đầu người thấp hơn 15 m² sàn/người. Cách tính gồm người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha, mẹ và các con có đăng ký thường trú tại căn nhà đó. Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận trong 07 ngày.

Cách đếm người và ví dụ có ở bài cách tính 15 m²/người. Bài có nhà ở quê nói về trường hợp có nhà ở tỉnh khác.

Kiểm tra nhanh điều kiện của Quý khách.

Ví dụ một hộ

Hộ anh Sơn và chị Vy: tổng thu nhập 12 tháng là 540 triệu đồng, bình quân 45 triệu đồng/tháng, thấp hơn 50 triệu đồng. Hai vợ chồng thuê nhà, chưa đứng tên Giấy chứng nhận tại TP.HCM. Anh Sơn là công nhân thuộc khoản 6 Điều 76. Cả ba phần đều có thể đạt, nên hai người chuyển sang bước chuẩn bị hồ sơ.

Những tình huống hay gặp

Làm tự do, chưa có hợp đồng lao động

Quý khách vẫn có thể đạt điều kiện thu nhập nếu Công an cấp xã xác nhận. Thời hạn 07 ngày theo khoản 2 Điều 30. Chi tiết ở bài xin xác nhận thu nhập.

Thu nhập vượt trần một chút

Quý khách có thể vượt mức trần cả nước nhưng nằm trong mức của hệ số TP.HCM. Vì quyết định của TP.HCM ra trước Nghị định 136/2026 và đang được đề xuất sửa, chúng tôi không kết luận con số cuối. Quý khách xem bài trần thu nhập tại TP.HCM và hỏi chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng mức đang dùng.

Vợ chồng một người có nhà

Điều 29 xét cả hai người. Nếu một người đứng tên nhà tại tỉnh, thành phố có dự án thì Quý khách chỉ đạt khi bình quân dưới 15 m² sàn/người.

Tài liệu cũ trên mạng

Bài đăng trước 07/04/2026 có thể ghi 20, 30, 40 triệu đồng hoặc 15 và 30 triệu đồng. Quý khách xem bài luật cũ, luật mới để biết mức nào thuộc giai đoạn nào.

Các bước tự đối chiếu điều kiện

Ví dụ hộ có thu nhập không đều

Hộ anh Phong và chị Thu đã kết hôn. Trong 12 tháng liền kề, anh Phong có tổng 300 triệu đồng, chị Thu có tổng 276 triệu đồng. Tổng hai người là 576 triệu đồng, chia 12 được 48 triệu đồng/tháng, dưới trần 50 triệu đồng. Nếu chị Thu có thêm 36 triệu đồng thu nhập trong năm thì tổng là 612 triệu đồng, bình quân 51 triệu đồng/tháng, vượt trần 1 triệu đồng. Một khoản nhỏ cũng có thể làm đổi kết quả, nên Quý khách cộng đủ mọi nguồn thu nhập thực nhận.

Đạt ba điều kiện chưa có nghĩa chắc chắn mua được

Khi số hồ sơ đủ điều kiện vượt số căn, chủ đầu tư tổ chức bốc thăm có giám sát, nên đạt điều kiện chỉ là bước đầu. Quý khách xem tiếp bài trượt bốc thăm để chuẩn bị phương án dự phòng.

Chuẩn bị trước khi làm

Quý khách nên chuẩn bị theo thứ tự: xác định nhóm đối tượng, tính thu nhập bình quân 12 tháng liền kề của người đứng đơn và vợ hoặc chồng, tính bình quân diện tích nhà nếu đã có nhà, rồi mới đi xin giấy xác nhận. Giấy tờ cụ thể ở bài hồ sơ mua, thứ tự các bước ở bài các bước đăng ký.

Quý khách có thể xem các dự án đang mở và để lại thông tin tại đăng ký trực tuyến để được hướng dẫn thêm.

Chúng tôi hỗ trợ gì

Chúng tôi giúp Quý khách tính thu nhập bình quân 12 tháng liền kề, đối chiếu với mức trần hiện hành và chỉ ra điểm còn thiếu trước khi đi xin giấy. Chúng tôi không cam kết suất mua và không nhận tiền giữ suất. Quý khách có thể để lại thông tin tại trang liên hệ để được hướng dẫn bước tiếp theo.

Căn cứ pháp lý

Ngày kiểm: 02/11/2026. Các văn bản dưới đây được đối chiếu với bản hợp nhất và nguồn đã nêu tại ngày này.

• Luật Nhà ở 2023 (27/2023/QH15), Điều 76 (đối tượng). Xem trang Văn bản.
• Nghị định 100/2024/NĐ-CP, bản hợp nhất 24/VBHN-BXD, Điều 29 (nhà ở), Điều 30 (thu nhập, 12 tháng liền kề, xác nhận). Bản gốc: datafiles.chinhphu.vn.
• Nghị định 261/2025/NĐ-CP (10/10/2025), 54/2026/NĐ-CP (09/02/2026), 136/2026/NĐ-CP (07/04/2026), xem Nghị định 261, Nghị định 54, Nghị định 136.
• Quyết định 14/2026/QĐ-UBND TP.HCM (28/03/2026), xem trang Văn bản.

Hỏi đáp

Đọc tiếp